I.INTRODUCCIÓN

Los desastres naturales en el mundo se acrecientan tanto en frecuencia como en intensidad. En el campo de las finanzas, la mayoría de los especialistas seña- lan al cambio climático como una de las causas más significativas que inciden en el lento crecimiento o el estancamiento del desarrollo del sector inmobiliario en América Latina [1]. Actualmente, entre los fenómenos naturales considerados más devastadores por la destruc- ción que producen, se encuentran las erupciones volcá- nicas, un ejemplo se observa en Guatemala al entrar en actividad el Volcán de Fuego el 3 de junio de 2018 afec- tando a más de 1.700.000 mil habitantes, a casi 345.000 edificaciones y más de $789.000.000 en pérdidas eco- nómicas empresariales.

Para el Ecuador, las erupciones volcánicas, terremo- tos, inundaciones y sequías son algunos de los eventos naturales extremos que regularmente causan grandes estragos en el país. Muestra de ello, es el terremoto del 16 de abril del 2016 ocurrido en la costa del Pacífico, cuyas devastadoras consecuencias todavía sufren sus habitantes con 663 personas fallecidas, 7.115 heridas, más de 1.125 edificaciones totalmente destruidas y da- ños materiales por más de $7.200.000. La inexistente planificación y administración del desarrollo urbano y regional, la pobreza y desigualdad son los más afecta- dos por el aumento de los desastres naturales [2].

Ecuador, se encuentra situado en una de las zonas volcánicas de más complejidad tectónica, no solo del continente latinoamericano, sino del mundo. En el país, existen más de una docena de volcanes activos los cua- les no solo mantienen una continua actividad sísmica sino un potencial peligro de una erupción que puede no solo destruir, sino hasta arrasar con poblaciones enteras

[3].En el centro de la sierra ecuatoriana se ubica uno de los volcanes más altos y peligrosos del mundo, el Cotopaxi, del que la provincia toma su nombre y cuya capital es la ciudad de Latacunga. Esta inmensa monta-

ña alcanza una altitud de 5.993 metros sobre el nivel del mar y una posible erupción amenaza permanentemente con destruir extensas zonas no solo a su alrededor, sino alejados cientos de kilómetros más allá de la provincia

El problema investigado se vincula con las conse- cuencias que para el sector inmobiliario de la provincia de Cotopaxi puede traer la repetición de la alarma de una erupción del volcán citado, o un terremoto, un des- lave o cualquier otra catástrofe natural como la ocurri- da 15 de agosto de 2015, cuando muchos pobladores y empresarios residentes en la provincia objeto de estudio decidieron alejarse de la misma, cerrando sus inmue- bles y actividades corporativas, afectando directamente

a casi 25.000 pequeñas y medianas empresas (Pymes) de la región y provocando una disminución alarmante en sus actividades financieras que en cuanto al rubro de ventas, llegaron a caer en más de un 60% debido a la inexistencia de clientes potenciales o reales [4].

A partir de la fecha en cuestión, la emigración ha- cia otras zonas del país se contabiliza en alrededor de 35.000 residentes de la provincia, lo que equivale a casi el 27% del total de sus habitantes. Se considera al sector inmobiliario como uno de los más afectados. Lo cual originó que el 98% de los negocios relacionados con este rubro sufrieran afectaciones financieras de más del 70% en sus cifras promedios, sin que haya aún sido verificado, el costo a dicho sector, se estima en aproxi- madamente $4.500,000 [5]. El objetivo del estudio es analizar el impacto financiero que existe en el sector in- mobiliario de la provincia de Cotopaxi ante los riesgos de desastres naturales.

El trabajo que se presenta, se encuentra estructura- do, en resumen, introducción, un desarrollo que incluye el marco teórico-conceptual, marco metodológico, aná- lisis de los resultados de la encuesta aplicada, conclu- siones y referencias bibliográficas para facilitar al lector la comprensión del mismo.

II.DESARROLLO

En el desarrollo de la investigación se consideran tres partes relevantes, la primera en relación con los riesgos de desastres naturales vinculados con el impacto financiero y el sector inmobiliario al establecer una re- lación directa con el efecto de los mismos y el impacto financiero sobre el sector inmobiliario.

A. Riesgos de desastres naturales

Se definen como el proceso sistemático de utilizar directrices administrativas, organizaciones, destrezas y capacidades operativas para ejecutar políticas y for- talecer las capacidades de afrontamiento, con el fin de reducir el impacto adverso de las amenazas naturales y la posibilidad de que ocurra un desastre [6]. Cuando es exitosa, disminuye o transfiere las consecuencias adver- sas de las amenazas mediante actividades y medidas re- lacionadas con la prevención, mitigación y preparación.

B. Impacto financiero

Un impacto financiero, es un gasto generalmente im- previsto, que tiene un efecto monetario imposible de ser controlado, algunos de los más trascendentes eventos que crean estos tipos de desastres son los económicos, generados por modificaciones no esperadas en la con- diciones del mercado u otro cualquier detalle que dañe un negocio sin que la gestión de la organización pueda

ejercer algún control [7]. Habitualmente suelen utilizar- se para analizar cualquier tipo de situación que cambia un entorno financiero determinado.

Acontecimientos de este tipo tienen un golpe mone- tario que va a modificar una situación financiera que se encontraba previamente subyacente. Ejemplo de ello, se observa al fallecer un jefe de familia, lo que regu- larmente va a tener un impacto financiero en todo el núcleo familiar, de la misma manera que una tasa alta de rotación va a incidir directamente en los resultados de cualquier negocio [8].

Los tipos de circunstancias que regularmente crean gastos y originan innegables impactos financieros, son las pérdidas de mercados y otros sucesos que en un mo- mento determinado se vuelven incontrolables como lo pueden ser enfrentamientos militares, catástrofes natu- rales o reformas que a veces suceden en los escenarios de los mercados locales, nacionales e internacionales

[9].Luego de que sucede un acontecimiento de esta ín- dole, en una empresa o negocio los egresos no pueden ser cubiertos por los ingresos, siendo los responsables en la gran mayoría de los casos, del hundimiento de esa organización [8]. Para tratar de mitigar una situación de este tipo, los contables y administradores son los encar- gados de prestar una atención especial a esta catego- ría de gastos como una de las principales medidas que deben ser tomadas para poder amortiguar el impacto negativo, y así, evitar que dicho efecto provoque una situación mucho peor para la organización.

C. Sector inmobiliario

El sector inmobiliario es considerado como un gru- po de estrategias y acciones relacionadas con los pro- cesos de oferta y demanda que se ejecutan sobre uno o varios bienes inmuebles, por lo que cada operación que se efectúe en cuanto a la compra o venta de estas propiedades, van a integrar el sector llamado inmobilia- rio, imprescindible para el adecuado desarrollo de una economía sostenible de un país [10].

El Valor Agregado Bruto (VAB) de este sector en el Ecuador a precios constantes, según cifras dadas por el Banco Central, mantuvo un estable crecimiento hasta el año 2013 y alcanzó un valor máximo de $15.238.383,79 al cierre de ese año. A partir de esa fecha, mostró una variación anual negativa de -0,79% en el año 2015, -5,21% en el año 2016 y -5,94% en el año 2017. No obstante, al compararse con las demás esferas de la eco- nomía nacional, el inmobiliario ha sido uno de los que más ha crecido durante la última década, resaltándose que entre el año 2009 y el año 2019 su tasa registrada de crecimiento promedio fue de 4,18% [11].

El mercado inmobiliario, no solamente incluye esta

oferta y demanda de bienes inmuebles, sino que com- prende otros muchos ámbitos importantes para el sector, sobre todo, la promoción inmobiliaria y la inversión, las cuales pueden ser ejecutadas por grandes empresas estatales o negocios particulares, y siempre van a estar respaldadas por una financiación, que es la acción que permite la adquisición o progreso de un proyecto inmo- biliario [10].

Debe destacarse que las actividades comerciales in- mobiliarias no son un ente pasivo, sino que de forma natural y regular se encuentran sujetas a constantes evo- luciones y cambios los cuales afectan visiblemente a la economía personal familiar, empresarial y de gobierno

[12].En dicho sentido, estas oscilaciones de máximos y desplomes en el mercado, concretamente en este sector, también intervienen en las modificaciones que se dan en los precios de las viviendas, los cuales pueden sufrir considerables modificaciones.

III.METODOLOGÍA

La investigación realizada tuvo un alcance explora- torio con un enfoque cuantitativo en función de profun- dizar una problemática existente en el sector inmobi- liario de la provincia, la cual no ha sido debidamente estudiada, sin embargo, permitió detallar el fenómeno de estudio, para lo cual se trabajó directamente con los resultados obtenidos de la encuesta aplicada, cuyos ítems fueron graficados, interpretados y analizados para llegar a las conclusiones finales del estudio [13]. En el proceso de investigación fueron utilizados varios fac- tores y métodos de campo (todo de forma virtual). El método bibliográfico permitió estudiar la información obtenida en libros, revistas científicas, folletos, internet, artículos y demás herramientas que constituyeron do- cumentos de información primaria y secundaria, en los que fueron analizadas las diversas posturas más actuali- zadas sobre la relación entre desarrollo del sector inmo- biliario y su impacto financiero luego de la ocurrencia de un desastre natural.

Para que la información obtenida fuera lo más con- fiable posible se utilizó la modalidad de campo para recoger los datos directamente de la realidad donde sucede el problema planteado, específicamente con los gerentes y jefes financieros de las pequeñas y medianas empresas que se dedican a trabajar el sector inmobiliario en la provincia de Cotopaxi, que según el catastro único de contribuyentes especiales, al cierre del año 2019 se encontraban registrados 144.446 depositarios en un to- tal de 47 empresas las cuales pertenecen a dicho sector en la provincia. También, fue no experimental, ya que en ningún momento se manipularon deliberadamente las variables estudiadas riesgos de desastres naturales y

desarrollo del sector inmobiliario, sino que el fenómeno se estudió en su ambiente y entorno natural. Durante el mes de mayo se procedió a analizar la información publicada por la Superintendencia de Compañías, deter- minándose la base de datos correspondiente a las Pymes del sector inmobiliario en la provincia y se procedió a contactar con los gerentes o responsables financieros de cada entidad para solicitar su aprobación de cooperar con esta investigación; posteriormente entre los meses

Tabla I. Ficha técnica de investigación.

de junio y julio se procedió a su envió, de modo que lo respondieran en línea.

La encuesta como técnica de investigación fue apli- cada en este estudio y como instrumento un cuestiona- rio que, según un muestreo no probabilístico, incluyó a los 47 gerentes o responsables financieros del sector inmobiliario de la provincia de Cotopaxi quienes repre- sentaron el 100% de la población estudiada (Ver tabla I).

Fuente: Base de datos SPSS (2020).

La encuesta constó de 12 preguntas y tuvo como propósito recolectar la información necesaria para de- terminar criterios y opiniones que poseen los gerentes o responsables financieros que conforman el sector inmo- biliario en la provincia de Cotopaxi sobre la existencia de riesgos ante un desastre natural y su impacto finan- ciero en el sector estudiado.

Se aplicó una prueba piloto consistente en un cues- tionario de 14 preguntas, dos de las cuales solamente eran respondidas de acuerdo con las opciones afirma- tivas dadas a ítems anteriores, lo que provocó que el coeficiente de confiabilidad fuera de 0,45. Esto obligó a desarrollar un nuevo análisis sobre el cuestionario, el cual fue modificado en función de elevar sus niveles de confiabilidad. La consistencia interna o fiabilidad del nuevo instrumento aplicado arrojó según el Alfa de Cronbach una confiabilidad muy aceptable de 0,946 so-

bre los 12 elementos analizados.

La encuesta se recogió en 48 horas (2 días). Se re- cibieron 43 encuestas respondidas de las 47 posibles, equivalentes al 91,4% del total de la población estudia- da, por lo que se decidió procesar directamente los re- sultados.

IV.RESULTADOS

Para ponderar de forma adecuada los resultados de la encuesta, y que más adelante se presentan, es necesa- rio observar el proceso de ingresos financieros que por concepto de ventas en los últimos años ha mostrado el sector inmobiliario de la provincia de Cotopaxi, el cual refleja el golpe casi destructivo que la alarma sobre la reactivación del volcán Cotopaxi, producida el 15 de agosto del 2015 provocó en el mismo (Ver Figura 1).

El 93% de los encuestados señaló que la erupción volcánica ha sido el desastre natural que más ha afecta- do a sus empresas, siendo las inundaciones y terremo- tos las otras catástrofes más señaladas con un 4,7% y 2,3% respectivamente. Al tratar de establecer el grado de afectación que un desastre natural ha tenido en las entidades estudiadas, las respuestas se correspondieron de la siguiente manera: el 79,1% resaltó que se vieron muy afectadas, el 16,3% expresó que afectadas y solo un 4,7% respondió que ni afectada, ni conservada.

Con relación a los efectos financieros provocados en su empresa por los diferentes desastres naturales tales como terremotos, inundaciones, erupciones volcánicas, deslaves, entre otros, el 86% mencionó que siempre los ha conocido y el 14% restante señaló que casi siempre lo ha conocido, lo que permitió determinar que el per- sonal responsable de dichas entidades sí se encuentra al tanto de este tipo de situaciones estudiadas.

Respecto al factor de capacitación, el 46,5% de la población contestó que su empresa nunca ofrece capa- citación sobre cómo disminuir los efectos financieros que pueden causar los diferentes desastres naturales, el 32,2% expresó que casi nunca, el 16,3% que a veces y solo el 7% restante que siempre y casi siempre, por lo que se puede concluir, que el personal que labora en el sector inmobiliario de la provincia de Cotopaxi, de ma- nera general, se encuentra precisado a recibir talleres y cursos que traten sobre la relación directa que existe en- tre los efectos financieros negativos y la ocurrencia de desastres naturales, así como el cómo poder disminuir

los primeros ante sucesos de este tipo.

Para enfrentar los problemas financieros que pueden causar los desastres naturales, el 58,1% de las respues- tas señala que su empresa nunca ha estado preparada, el 30,2% considera que casi nunca y el 7,4% restante que a veces o siempre lo ha estado, por lo que se sintetiza que la gran mayoría de las organizaciones que trabajan en el sector inmobiliario de la provincia de Cotopaxi, necesi- tan priorizar dentro de sus objetivos anuales el trabajar con este aspecto, tan necesario para su supervivencia a largo plazo en el mercado comercial.

Al valorar el peor efecto financiero que enfrentaron las empresas investigadas debido a los diferentes desas- tres naturales durante los cinco últimos años, se deter- minó que la afectación por Disminución de las utilida- des se ubicó con el 72,1%, seguido de Falta de liquidez con el 16,3%, Incremento de la morosidad con el 7,0% e Incremento del endeudamiento con el 4,7% restante. Dicho de otra manera, la disminución de utilidades y la falta de liquidez sumaron casi el 90% de los peores efectos financieros negativos enfrentados ante un desas- tre natural.

Sobre los niveles de afectación de los diferentes desastres naturales al sector inmobiliario, el 74,4% consideró que fue de forma absoluta, mientras que el 20,9% pensó que fue de manera mayoritaria, y solo el 4,7% cree que minoritariamente no, concluyéndose que este sector ha sido y puede volver a ser uno de los más afectados financieramente en caso de un suceso natural como los estudiados en este trabajo.

Se pudo establecer que las variaciones financieras en los ingresos que cada empresa registró tras efectuarse un desastre natural tuvo el siguiente comportamiento: en el 58,1% disminuyeron, en el 37,2% disminuyeron en algo, en el 2,3% se mantuvieron y solo en el 2,3% restante aumentaron en algo, por lo que se observan se- rias variaciones en el rubro financiero, además de deno- tar efectos catastróficos y negativos.

En el momento en el que su empresa se vio afectada por la ocurrencia de un desastre natural, las personas encuestadas señalaron que en el 76,7% de dichas enti- dades, trabajaban manteniendo un control solo conta- ble, otro 14,0% lo hacía solo sobre el control financiero. Un 7,0% solo sobre los precios y solo un 2,3% sobre el control tributario. Se logró deducir que los resultados previamente indagados corresponden hacia los graves efectos financieros que atravesó el sector inmobiliario de la provincia, y pueden volver a repetirlo de sobreve- nir un desastre natural de magnitud similar.

El nivel de liquidez del sector estudiado luego de la ocurrencia de un desastre natural según los resulta- dos obtenidos, fue el siguiente: el 58,1%, lo consideró malo; el 23,3% de deplorable; el 16,3% de regular y solo el 2,3% lo catalogó como bueno, por lo cual se deduce, que sufrir los efectos de un evento natural como el estudiado puede convertirse en una calamidad finan- ciera para las empresas inmobiliarias de la provincia de Cotopaxi.

Al indagar hasta dónde su empresa ha podido recu- perarse de la deplorable situación que enfrentó en el año 2015 (alarma sobre la erupción del volcán Cotopaxi), el 48,8% respondió que en lo absoluto no se ha podido recuperar, el 37,2% señaló que en alguna medida no, un 7,0% que a medias y solo el 7,0% restante declaró que en alguna medida sí. Se observó que más del 80% de las entidades inmobiliarias luego de haber pasado casi 5 años de la alarma decretada el 15 de agosto de 2015 sobre la posible erupción del volcán homónimo, toda- vía sigue sin recuperarse financieramente de los efectos causados.

Al establecer los resultados obtenidos por las empre- sas inmobiliarias involucradas en cuanto a sus márge- nes positivos de ganancia, se verificó que el 60,5% de- clararon que absolutamente no lo alcanzan, otro 25,6% que en alguna medida no, un 7,0% señala que a medias y solo el 7,0% restante afirma que en alguna medida sí, por lo que se concluye que la mayoría de las organiza- ciones del sector inmobiliario no estaban, ni están pre- paradas para enfrentar los efectos financieros que puede provocar un posible desastre natural.

V.CONCLUSIONES

De acuerdo con los resultados obtenidos, se con- cluyó que la mayoría de las empresas inmobiliarias de la provincia fueron afectadas financieramente por la ocurrencia de un desastre natural tales como terremo- tos, inundaciones, erupciones volcánicas, deslaves, en- tre otros, señalándose como muy alto estos niveles de afectación y que las mismas nunca han estado prepara- das para enfrentarse a este tipo de problema, confirmán- dose a la vez, que se encuentran obligadas a incluir en sus objetivos anuales de trabajo el desarrollo de cursos y talleres que orienten nuevas estrategias de cómo en- frentar un escenario análogo.

Los peores efectos financieros afrontados por las empresas estudiadas debido a los diferentes desastres naturales ocurridos durante los cinco últimos años fue- ron la disminución de utilidades y la falta de liquidez, concluyéndose que en la actualidad la mayor parte de las mismas no ha podido recuperarse de la mala situa- ción que enfrentó en el año 2015, pues no alcanzan a obtener aceptables márgenes positivos e ganancias, se manifiesta que no se encuentran preparadas para enfren- tar los efectos financieros que puede provocar otra posi- ble catástrofe de este tipo.

Aunque las respuestas obtenidas señalaron que todas las entidades mantenían algún tipo de control económi- co en el momento que se vio afectada por la ocurrencia de un desastre natural, se evidencia que los resultados analizados se correspondieron perfectamente con los graves efectos financieros negativos que pueden produ- cirse en el sector inmobiliario de la provincia, de sobre- venir un desastre natural tan solo de magnitud media, por lo que de esta manera se responde a la pregunta pre- viamente planteada y se cumple el objetivo de investi- gación establecido.

REFERENCIAS

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[3]Instituto Geofísico Escuela Politécnica Nacional Ecuador, 23 04 2019. [En línea]. Available: Available: https://www.igepn.edu.ec/servicios. [Último acceso: 18 01 2020].

[4]B. Cortés y C. Genevieve, «Desastres naturales, un

reto para Latinoamérica,» Revista de Ciencias Sociales, pp. 22-29, 2015.

[5]Instituto Geofísico Escuela Politécnica Nacional Ecuador. , «Crónicas de la erupción del volcán Coto- paxi 2015.,» Suplemento especial, pp. 33-37, 2019.

[6]ONU, «Oficina de Naciones Unidas para la Reduc- ción de Riesgos y Desastres.,» 18 04 2011. [En línea]. Available: Available: https://eird.org/esp/acerca-eird/ marco-accion-esp.htm. [Último acceso: 15 02 2020].

[7]J. Ávila, «Introducción a la Contabilidad,» Revista de Formación e Innovación Educativa Universitaria, vol. IX, nº 1, pp. 51-66, 2016.

[8]T. N. Gustavo., Análisis de los Estados Financieros para la toma de Decisiones,, Santiago de Chile.: Google Académico, 2017.

[9]P. M. Abraham., Análisis e interpretación de los Es- tados Financieros,, México DF: Ediciones Contables y Administrativas, S. A., 2015.

RESUMEN CURRICULAR

Kerly Herrera, es egresada de alto rendimiento de la Facultad de Ciencias Económicas, Admin istrativas y del Co mercio de la Universidad de las Fuerzas Armadas ESPE Sede Latacunga.

Angie Pilataxi, es egresada de alto rendimiento de la Facultad de Ciencias Económicas, Admin istrativas y del Co mercio de la Universidad de las Fuerzas Armadas ESPE Sede Latacunga.

Francisco Caicedo, es. Economista y en la actualidad es docente de la Un iversidad de las Fuerzas Armadas ESPE. Actualmente, es candidato a PhD en Econo mía y Ciencias Sociales por la Universidad de Carabobo, Venezuela.

[10]D. Antonio., «El sector inmobiliario y las crisis económicas,» Universidad católica de Chile, vol. 39, nº 118, pp. 22-31, 2016.

[11]Banco Central del Ecuador, «Boletines de prensa,» 15 06 2018. [En línea]. Available: Available: https:// www.bce.fin.ec/index.php/boletines-de-prensa-archi- vo/item/1113-el-bce-actualiza-la-cifra-de-crecimiento- de-la-econom%C3%ADa-en-el-201. [Último acceso: 14 03 2020].

[12]B. Calderón, «La ciudad del todo urbanizable: es- trategias del sector inmobiliario y nuevo e insostenible formas de urbanización.,» El País, vol. XIV, nº 1-118, pp. 12-13, 18 01 2018.

[13]F. C. C. B. L. P. Hernández Sampieri Roberto, Me- todología de la investigación., México DF: Mc Graw Hill., 2015.